Colocation : quelles sont les règles ?
Vérifié le 6 mai 2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Une colocation est la location par plusieurs locataires (colocataires) d'un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par les tous colocataires, ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires. Dans les 2 cas, la colocation obéit à des règles spécifiques. La location d'un logement par un seul couple pacsé au moment de la signature du bail ou par un seul couple marié n'est pas une colocation.
Un bail unique
La signature d'un contrat de location est obligatoire.
Le bail doit être conforme à un contrat-type qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé .
À noter : si l'un des locataires ne signe pas le bail, il n'est pas considéré comme colocataire. C'est un simple occupant et il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.
Lors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux d'entrée doit être effectué en présence de tous les colocataires et du propriétaire.
L'état des lieux doit être daté et signé :
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par chacun des colocataires
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et par le propriétaire
Le propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.
À savoir : le dépôt de garantie est rendu par le propriétaire au dernier colocataire qui quitte les lieux après lui avoir remis les clés (sauf mention particulière inscrite dans le bail).
Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut exiger une caution. Une caution est une personne (ou un organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d'impayés.
Le propriétaire peut demander l'une ou l'autre de ces formules !
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Chaque colocataire se dote d'une caution.
L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution varie selon qu'une clause de solidarité est ou non incluse dans le bal.
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Une caution s'engage pour plusieurs colocataires.
L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.
Les charges locatives sont à payer au propriétaire selon la forme indiquée dans le bail :
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Soit sous forme de provisions pour charges, avec régularisation annuelle
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Soit sous la forme d'un forfait à verser simultanément au loyer
Paiement par provisions
Le montant des charges récupérées par le propriétaire doit être justifié.
Provisions et justificatifs
Les provisions pour charges mensuelles sont fixées sur la base :
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des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges
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ou, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, du budget prévisionnel.
Régularisation annuelle et justificatifs
Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant :
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le total des provisions déjà demandées par le propriétaire au locataire
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avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire demande un complément.
Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit communiquer au locataire les informations suivantes :
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Décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...)
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Mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif
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Note d'information sur le mode de calcul liés au chauffage et à la production d'eau chaude
Sur demande du locataire, le propriétaire transmet le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.
Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives.
Si la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
Paiement au forfait
Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du montant de charges appliqué au précédent locataire.
Le forfait ne peut pas donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
Son montant peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.
Son versement est fait en même temps que le loyer. La périodicité est prévue dans le bail.
En cours de bail, les locataires doivent payer au propriétaire le loyer et les charges locatives.
Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire peut insérer une clause de solidarité dans le bail.
Conséquences en cas d'impayés
Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et charges locatives). Cela veut dire que chaque colocataire (et sa caution respective) s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.
Conséquences en cas de départ d'un des colocataires
Lorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.
Le colocataire partant et sa caution restent engagés par la clause de solidarité durant les 6 mois qui suivent son départ du logement. Ce délai peut être réduit par l'inscription d'un nouveau colocataire dans le bail.
Conséquences en cas d'impayés
Chaque colocataire (et sa caution) n'est redevable que du paiement de sa part du loyer et des charges locatives due au propriétaire.
Conséquences en cas de départ d'un des colocataires
Lorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.
Le colocataire partant et sa caution sont libérés du paiement des loyers et charges à la fin du préavis. Ce délai peut être réduit par l'inscription d'un nouveau colocataire dans le bail.
Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).
Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.
L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail.
À noter : les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.
Chaque colocataire peut obtenir une aide au logement pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit.
Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caf ou la MSA.
La colocation sera redevable d'une taxe d'habitation si le logement est loué le 1er janvier. La taxe d'habitation est à payer en novembre ou décembre.
La taxe est établie au nom d'un des colocataires.
Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"
Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :
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Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives, taxe d'habitation, redevance télévision, ...)
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Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent, ...)
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Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...)
Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint
Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.
Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.
Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.
Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) sur la demande d'un seul colocataire (lors de son départ par exemple).
Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (à la fin de la colocation par exemple).
Si un des colocataires veut quitter la colocation, il donne son préavis (ou congé) au propriétaire, en respectant des conditions de forme et de délais.
La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement. En conséquence :
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Le locataire partant ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.
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Si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire partant (et sa caution) reste solidaire des autres locataires 6 mois après son départ, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et signe le bail dans ce délai.
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Les colocataires adressent au propriétaire un préavis (ou congé) commun (avec tous les noms et signatures) en respectant les conditions de forme et de délais
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Il peuvent aussi envoyer un préavis (ou congé) individuel par colocataire, en respectant les conditions de forme et de délais. Dans ce cas, il est nécessaire de bien envoyer tous les courriers en même temps.
Le propriétaire peut donner son congé (ou préavis) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.
En cas de clause de solidarité insérée dans le bail, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.
En l'absence de clause de solidarité, le propriétaire doit adresser son congé à chaque colocataire.
L'état des lieux de sortie se fait :
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lorsque tous les colocataires quittent le logement.
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ou quand le dernier colocataire quitte le logement.
Le propriétaire restitue le dépôt de garantie quand tous les colocataires ont quitté le logement et après que les clés du logement lui ont été remises.
Le propriétaire verse le dépôt de garantie à l'un des colocataires.
Un bail par colocataire
Chaque colocataire signe avec le propriétaire un bail indépendant.
À savoir : le contrat-type prévu pour un logement vide ou meublé ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.
Chaque contrat de bail doit préciser :
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la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive,
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les parties communes mises à disposition de l'ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon, etc.).
Chaque colocataire doit disposer d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
À noter : le caractère décent ou non du logement s'apprécie en prenant en compte l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule partie du logement dont le locataire a la jouissance exclusive).
Le propriétaire peut moduler la durée du contrat en fonction du statut de chaque locataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail peut être conclu pour une durée de 9 mois aux étudiants et pour une durée d'1 an aux colocataires n'ayant pas ce statut.
À savoir : Action logement peut aider le jeune (salarié, en contrat d'alternance, en contrat professionnel ou en stage rémunéré) à trouver un logement en colocation .
Le propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.
Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et de toute somme due au propriétaire (charges locatives, réparations locatives) telle qu'indiquée dans son contrat de location.
Voici la liste complète des charges récupérables :
Employé d'immeuble (non logé sur place) ou gardien/concierge (habitant sur place)
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-
Le salaire versé à l'employé d'immeuble et les charges sociales et fiscales qui y sont liées sont récupérables en totalité (à 100 %) par le propriétaire.
Toutefois, certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :
Liste @type = 'puce'-
Salaire en nature
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Intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise
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Indemnités et primes de départ à la retraite
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Indemnités de licenciement
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Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise
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Participation de l'employeur au comité d'entreprise
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Participation de l'employeur à l'effort de construction
-
Cotisation à la médecine du travail
-
-
Le salaire versé au gardien et les charges sociales et fiscales qui y sont liées sont récupérables par le propriétaire à :
Toutefois, certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :
Liste @type = 'puce'-
75 % de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles,
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40 % de leur montant, s'il n'assure que l'une ou l'autre des ces 2 tâches.
Liste @type = 'puce'-
Salaire en nature
-
Intéressement et participation aux bénéfices de l'entreprise
-
Indemnités et primes de départ à la retraite
-
Indemnités de licenciement
-
Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise
-
Participation de l'employeur au comité d'entreprise
-
Participation de l'employeur à l'effort de construction
-
Cotisation à la médecine du travail
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Ascenseurs et monte-charge
Certaines dépenses relatives à l'ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire. Notamment :
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Électricité,
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Exploitation de l'appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents)
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Fourniture de produits ou petits matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine)
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Menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
Certaines dépenses relatives à l'eau et au chauffage sont récupérables sur le locataire, notamment :
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Eau froide et chaude de l'ensemble des occupants
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Eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration
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Eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs
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Produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau
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Fourniture d'énergie quelle que soit sa nature
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Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l'entretien des épurateurs de fumée
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Réparation des fuites sur joints
Installations individuelles
Concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment les éléments suivants :
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Chauffage et production d'eau chaude
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Distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau)
Parties communes intérieures
Les dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l'immeuble concernent notamment celles relatives aux éléments suivants :
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Électricité
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Fourniture de produits d'entretien (balais et sacs nécessaires à l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection
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Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures
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Réparation des appareils d'entretien de propreté tels que l'aspirateur
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Frais de personnel d'entretien
Espaces extérieurs
Pour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire, notamment les dépenses d'exploitation et d'entretien des éléments suivants :
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Voies de circulation
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Aires de stationnement
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Abords des espaces verts
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Équipements de jeux pour enfants
Taxes et redevances
Les dépenses restant à la charge du locataire sont notamment les suivantes :
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Taxe de balayage
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Redevance assainissement
Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut demander que chaque colocataire se dote d'une caution. Une caution est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas.
La caution est engagée dans la limite du loyer et des charges dont est redevable le colocataire indiqué dans l'acte de cautionnement :
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pour la durée indiquée dans l'acte de cautionnement
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ou jusqu'à l'expiration du préavis du colocataire si celui-ci donne congé au propriétaire
Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).
Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.
L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le contrat de location.
À noter : les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.
Chaque colocataire peut obtenir une aide au logement pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit.
Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caf ou la MSA.
La colocation sera redevable d'une taxe d'habitation si le logement est loué le 1er janvier.
La taxe est établie au nom d'un des colocataires.
La taxe d'habitation est à payer en novembre ou décembre.
Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"
Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce document peut notamment contenir :
-
la liste des dépenses communes et leur mode de répartition (taxe d'habitation, redevance télévision, ...)
-
un règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...)
Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint
Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.
Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.
Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.
Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) sur la demande d'un seul colocataire (lors de son départ par exemple).
Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (à la fin de la colocation par exemple).
Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis (ou congé) au propriétaire pour sa partie privative. Il doit respecter des conditions de forme et de délai.
Après avoir remis les clés au propriétaire, le colocataire partant peut demander la restitution de son dépôt de garantie.
La colocation se poursuit avec les colocataires restant et le propriétaire peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires.
Le propriétaire doit :
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adresser à chaque colocataire son congé
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et respecter des conditions de forme et de délai