En quoi consiste l'encadrement des loyers ?
Vérifié le 27 janvier 2021 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
L'encadrement des loyers impose au propriétaire de ne pas dépasser un montant maximum lorsqu'il fixe le loyer. L'encadrement des loyers s'appliquent uniquement dans les communes situés en zone tendue. Parmi elles, les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme font l'objet d'un encadrement renforcé, avec des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.
Commune en zone tendue
Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, il est possible d'en augmenter le montant au renouvellement du bail.
Pour cela, le logement doit respecter un critère de performance énergétique et le propriétaire doit effectuer une procédure spécifique.
Lorsque le logement est remis en location (nouveau bail au nom d'un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué (plus ou moins de 18 mois).
Le loyer appliqué à l'ancien locataire ne peut pas être augmenté, sauf dans les cas suivants :
-
Lorsque le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois
-
Lorsque certains travaux ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire et que le logement respecte un critère de performance énergétique
-
Lorsque le loyer est sous-évalué et que le logement respecte un critère de performance énergétique
Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer.
Paris
Loyer de base
Montant du loyer de base
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :
-
Ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
-
Doit être inscrit dans le bail
Simulateur
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).
Cette proposition doit être adressée au propriétaire :
-
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
-
Soit par acte d'huissier
-
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :
-
Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
-
Montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Loyer de référence et loyer de référence majoré
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le bail.
Simulateur
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Complément de loyer
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
-
Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
-
Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
-
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
-
Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir : en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
À l'approche du renouvellement du bail, si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer.
Mais si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, alors le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
Propriétaire : action en réévaluation de loyer
Procédure
Au moins 6 mois avant la fin du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
Simulateur
À savoir : lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.
La notification doit être adressée au locataire :
-
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
-
Soit par acte d'huissier
-
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La notification rédigée par le propriétaire doit contenir les éléments suivants :
-
Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
-
Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer
Contestation
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
-
Soit dans le même groupe d'immeubles
-
Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne .
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
Attention : si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.
Application de la hausse du loyer
La hausse de loyer est étalée :
-
Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)
-
Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
-
50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait)
-
Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes faits depuis le dernier renouvellement du bail si le montant des travaux est au moins équivalent au montant de la dernière année de loyer.
Exemple : Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
Locataire : action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
2 conditions cumulatives sont à respecter :
-
Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
-
Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.
Simulateur
La proposition doit être adressée au propriétaire :
-
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
-
Soit par acte d'huissier
-
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :
-
Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
-
Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
4 mois avant la fin du bail,le locataire doit saisir la commission de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant la fin du bail.
Attention : si le locataire ne saisit pas le juge avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL).
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
-
lorsqu'il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
-
lorsque des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire
-
lorsqu'il est sous-évalué
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Simulateur
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Simulateur
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
À noter : le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du bail.
choice-tree-current-choices
-
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé :
Ces travaux doivent :
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Liste @type = 'puce'-
des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
-
ou des travaux mise aux normes de décence
Liste @type = 'puce'-
avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
-
être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges)
Liste @type = 'puce'-
de l'équivalent de 15 % du montant des travaux TTC
-
dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
-
-
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Liste @type = 'puce'-
Depuis moins de 6 mois
-
Et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer
-
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Simulateur
L'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :
-
Le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
-
Et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Complément de loyer
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
-
Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
-
Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit égal au loyer de référence majoré
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
-
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
-
Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir : en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
Loyer de base
Montant du loyer de base
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :
-
Ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
-
Doit être inscrit dans le contrat de location
Simulateur
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).
Cette proposition doit être adressée au propriétaire :
-
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
-
Soit par acte d'huissier
-
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :
-
Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
-
Montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Loyer de référence et loyer de référence majoré
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Simulateur
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Complément de loyer
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
-
Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
-
Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
-
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
-
Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir : en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
Lille, Hellemmes et Lomme
Loyer de base
Montant du loyer de base
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :
-
Ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
-
Doit être inscrit dans le bail
Simulateur
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).
Cette proposition doit être adressée au propriétaire :
-
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
-
Soit par acte d'huissier
-
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :
-
Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
-
Montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Loyer de référence et loyer de référence majoré
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le bail.
Simulateur
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Complément de loyer
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
-
Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
-
Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
-
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
-
Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir : en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
À l'approche du renouvellement du bail, si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer.
Mais si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, alors le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
Propriétaire : action en réévaluation de loyer
Procédure
Au moins 6 mois avant la fin du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
Simulateur
À savoir : lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.
La notification doit être adressée au locataire :
-
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
-
Soit par acte d'huissier
-
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La notification rédigée par le propriétaire doit contenir les éléments suivants :
-
Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
-
Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer
Contestation
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
-
Soit dans le même groupe d'immeubles
-
Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne .
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le fin du bail.
Attention : si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.
Application de la hausse du loyer
La hausse de loyer est étalée :
-
Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)
-
Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
-
50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait)
-
Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes faits depuis le dernier renouvellement du bail si le montant des travaux est au moins équivalent au montant de la dernière année de loyer.
Exemple : Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
Locataire : action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
2 conditions cumulatives sont à respecter :
-
Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
-
Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.
Simulateur
La proposition doit être adressée au propriétaire :
-
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
-
Soit par acte d'huissier
-
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :
-
Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
-
Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
4 mois avant la fin du bail,le locataire doit saisir la commission de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant la fin du bail.
Attention : si le locataire ne saisit pas le juge avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL).
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
-
lorsqu'il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
-
lorsque des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire
-
lorsqu'il est sous-évalué
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Simulateur
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Simulateur
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
À noter : le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du bail.
choice-tree-current-choices
-
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé :
Ces travaux doivent :
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Liste @type = 'puce'-
des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
-
ou des travaux mise aux normes de décence
Liste @type = 'puce'-
avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
-
être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges)
Liste @type = 'puce'-
de l'équivalent de 15 % du montant des travaux TTC
-
dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
-
-
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Liste @type = 'puce'-
Depuis moins de 6 mois
-
Et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer
-
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Simulateur
L'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :
-
Le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
-
Et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Complément de loyer
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
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Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
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Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit égal au loyer de référence majoré
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
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Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
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Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir : en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
Loyer de base
Montant du loyer de base
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :
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Ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
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Doit être inscrit dans le bail
Simulateur
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).
Cette proposition doit être adressée au propriétaire :
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Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
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Soit par acte d'huissier
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Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :
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Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
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Montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Loyer de référence et loyer de référence majoré
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le bail.
Simulateur
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Complément de loyer
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
-
Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
-
Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
-
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
-
Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir : en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.