Bail d'habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur)
Vérifié le 0 juillet 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Vous voulez connaître les travaux qui sont à la charge du propriétaire ? Vous êtes propriétaire et vous voulez savoir comment faire des travaux chez le locataire durant le bail ? Vous êtes locataire et vous voulez que le propriétaire intervienne chez vous pour faire les travaux qui sont à sa charge ? Nous vous présentons les informations à connaître.
À la mise en location
Le propriétaire doit délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement qui respecte tous les critères suivants :
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Être d'une surface minimum
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Comporter au minimum certains éléments d'équipement et de confort (installation électrique, d'évacuation des eaux usées...)
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Respecter un critère de performance énergétique
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Ne pas comporter de risques pour la santé et la sécurité du locataire
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Ne pas être infesté par des nuisibles (par exemple, des rats) ou des parasites (par exemple, des puces de lit, des cafards)
Les équipements du logement doivent être en bon état de fonctionnement.
Lorsque le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux du locataire, le propriétaire et le locataire peuvent convenir ensemble que le locataire se charge des travaux ou réparations nécessaires à sa remise en état (aux frais du propriétaire).
Pour cela, le bail doit contenir une clause travaux.
Cette clause doit contenir toutes les informations suivantes :
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Nature des travaux que le locataire fait ou fait faire
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Manière dont le montant des travaux sera déduit du loyer
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Durée de cette réduction temporaire du loyer
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En cas de départ anticipé du locataire, façon dont il sera dédommagé des dépenses qu'il a faites. Pour cela, le locataire doit apporter au propriétaire la preuve des dépenses qu'il a faites.
Attention : Ces travaux ou réparations faites par le locataire dans le cadre de la clause travaux ne doivent pas être liés à la décence du logement.
Durant le bail
Durant toute la durée du bail, le propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, c'est-à-dire tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives.
Le propriétaire a donc l'obligation de faire les travaux suivants :
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Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (par exemple, installation d'un digicode)
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Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple, volet défectueux)
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Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d'isolation)
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Travaux pour respecter les critères d'un logement décent
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Entretien des toitures et façades végétalisées
Attention :
Informer le locataire
Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.
Cette notification doit préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue...) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès...).
Si ces travaux sont urgents (par exemple, le chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux. Mais il n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés.
Dédommager le locataire
Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.
Mais si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
Dans certains cas, le locataire peut avoir recours au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
C'est le cas lorsque les travaux :
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présentent un caractère abusif
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ou ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification de travaux
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ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse.
Le locataire peut alors demander au juge :
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l'interdiction des travaux entrepris
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ou l'interruption des travaux entrepris
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ou, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable, la résiliation du bail.
Lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux dont il a la charge, le locataire doit avertir le propriétaire lorsqu'un dommage apparaît.
Si malgré cet avertissement le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.
Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
Un modèle de lettre est disponible :
Modèle de document
Si, 2 mois après l'envoi de la lettre, le locataire et le propriétaire ne sont pas parvenus à un accord, ou si le propriétaire n'a pas répondu, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le greffe du tribunal.
Attention : Même si le propriétaire ne fait pas les travaux qu'il doit faire, le locataire doit continuer à payer le loyer.
Si le juge estime que les travaux font partie des obligations du propriétaire, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux. Mais il peut aussi autoriser le locataire à faire les travaux et charger le propriétaire de rembourser le locataire.
Le juge peut en outre accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Vidéo : que faire lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux ?