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Recouvrement des charges de copropriété impayées

Vérifié le 16 avril 2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

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Publication/Texte/otherwise
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Comment se déroule la procédure de recouvrement des charges impayées par un copropriétaire ? Nous vous présentons la réglementation à toutes les étapes de la procédure.

Publication/Texte
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Publication/ListeSituations/Situation/Texte/Chapitre or Publication/Texte/Chapitre

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Chapitre #idm43 Titre

Chapitre Content
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context[6][Chapitre]/child[2] = Paragraphe

Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic de copropriété. Il n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour engager des actions en recouvrement des charges.

context[6][Chapitre]/child[3] = Paragraphe

Dès le 1er impayé de charges, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) de régler sa quote-part de charges.

context[6][Chapitre]/child[4] = ANoter

À noter : Dans le cadre d'une indivision, le syndic doit mettre en demeure tous les coïndivisaires, sauf clause contraire du règlement de copropriété. Si la propriété du lot est démembrée, en principe, les charges sont réparties entre usufruitier (lorsqu'elles concernent la jouissance du bien) et nu-propriétaire (lorsqu'elles concernent des dépenses exceptionnelles). Le syndic devra donc mettre en demeure l'un ou l'autre selon la nature des charges, sauf clause contraire du règlement de copropriété imposant une solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire.

context[6][Chapitre]/child[5] = Paragraphe

Le syndic peut engager sa responsabilité s'il n'agit pas en cas d'impayé de charges.

context[6][Chapitre]/child[6] = ASavoir

À savoir : Le copropriétaire défaillant peut bénéficier, sous certaines conditions, d'une aide financière du fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour payer ses charges en cas de difficulté.

context[6][Chapitre]/child[7] = Paragraphe

Les frais de mise en demeure (y compris les frais du commissaire de justice) engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.

context[6][Chapitre]/child[8] = Paragraphe

Le copropriétaire défaillant a 30 jours pour payer les charges.

context[6][Chapitre]/child[9] = Paragraphe

Des intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la mise en demeure.

context[6][Chapitre]/child[10] = Paragraphe

Par ailleurs, le copropriétaire défaillant peut être condamné à payer des dommages et intérêt pour réparer le préjudice causé au syndicat des copropriétaires.

context[6][Chapitre]/child[11] = ANoter

À noter : si le copropriétaire ne règle pas 1 seul appel de charges dans les 30 jours suivant la mise en demeure, les charges antérieures et les appels provisionnels à venir peuvent être exigés.

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Chapitre #idm72 Titre

Chapitre Content
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context[6][Chapitre]/child[2] = Paragraphe

Si l'impayé persiste, le syndic peut adresser au copropriétaire défaillant une lettre de rappel. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée et qu'à défaut de paiement, une tentative de règlement à l'amiable puis une procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pourront être lancées à son encontre.

context[6][Chapitre]/child[3] = Paragraphe

Les frais de relance engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.

match="Chapitre"
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Chapitre #idm79 Titre

Chapitre Content
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context[6][Chapitre]/child[2] = Paragraphe

En cas d'impayés de charges inférieur ou égal à 5 000 €, le syndic doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution.

context[6][Chapitre]/child[3] = Paragraphe

Ce recours est obligatoire avant de faire un recours devant le juge.

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Chapitre #idm90 Titre

Chapitre Content
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context[6][Chapitre]/child[2] = Paragraphe

Si le copropriétaire défaillant ne paie pas dans les 30 jours et après mise en demeure restée infructueuse, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

context[6][Chapitre]/child[3] = Paragraphe

Le syndic peut mettre en œuvre une procédure judiciaire accélérée (référé) pour obtenir une condamnation rapide du copropriétaire défaillant.

context[6][Chapitre]/child[4] = Paragraphe

Le tribunal vérifie si les charges réclamées sont certaines, liquides et exigibles.

context[6][Chapitre]/child[5] = Paragraphe

Si c'est le cas, les sommes suivantes sont alors immédiatement exigibles :

context[6][Chapitre]/child[6] = Liste
Liste @type = 'puce'
  • Impayé de charges au titre du budget prévisionnel

  • Impayé de charges pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel

  • Cotisations du fonds de travaux

  • Ou toutes sommes restant dues pour les exercices précédents après approbation des comptes par l'assemblée générale

context[6][Chapitre]/child[7] = Attention

Attention : les impayés de charges peuvent être réclamés au copropriétaire défaillant dans un délai maximal de 5 ans. En outre, un copropriétaire peut faire une action en nullité devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble lorsque la répartition des charges n'est pas conforme à la loi.

match="Chapitre"
Current context[6] =Chapitre Expected = Chapitre
Chapitre #idm113 Titre

Chapitre Content
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context[6][Chapitre]/child[2] = Paragraphe

Toute créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre du copropriétaire défaillant est garantie par une hypothèque légale permettant de saisir et vendre le lot de copropriété .

context[6][Chapitre]/child[3] = Paragraphe

Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'inscription est faite lorsque le copropriétaire défaillant n'a pas réglé ses charges après la mise en demeure. Le syndic peut également en accepter la mainlevée et, en cas d'extinction de la dette, en demander l'annulation.

context[6][Chapitre]/child[4] = Paragraphe

En outre, le syndicat des copropriétaires a une hypothèque légale spéciale lorsque le copropriétaire défaillant décide de vendre son lot. L'opposition à la vente est formée par le syndic. Elle permet d'obtenir le paiement des sommes dues sur le prix de vente.

context[6][Chapitre]/child[5] = Paragraphe

Le syndic peut également recourir à une mesure de saisie conservatoire pour saisir les meubles du copropriétaire défaillant.

context[6][Chapitre]/child[6] = ASavoir

À savoir : Le syndic n'a pas à obtenir l'autorisation préalable du juge pour engager une mesure de saisie conservatoire ou une mesure de sûreté judiciaire (par exemple, hypothèque) à l'encontre du copropriétaire défaillant.