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Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ?

Vérifié le 22 juillet 2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

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Si, dans un immeuble en copropriété, un sinistre (par exemple, incendie, dégât des eaux) survient dans les parties communes ou dans un logement privatif, l'indemnisation peut s’avérer complexe, car plusieurs assurances peuvent être impliquées, selon l’origine et l’emplacement du sinistre. Qui prend en charge les réparations et comment fonctionne l'indemnisation ? Voici les informations à connaître.

Publication/Texte
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Publication/ListeSituations/Situation/Texte/Chapitre or Publication/Texte/Chapitre

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Chapitre #idm62 Titre

Chapitre Content
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Les parties communes d'un immeuble sont principalement couvertes par les assurances suivantes :

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Liste @type = 'puce'
  • Assurance responsabilité civile de la copropriété (obligatoire). Elle est souscrite par le syndicat des copropriétaires. Elle couvre les dommages causés à des tiers par les éléments communs de l’immeuble (exemple : escalier glissant) ou par une personne employée par la copropriété (gardien, prestataire,...). Le syndic peut, en cas de nécessité, souscrire le contrat sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires, mais l'assemblée générale peut annuler ou modifier sa décision.

  • Assurance responsabilité civile de chaque copropriétaire (obligatoire). Chaque copropriétaire – occupant ou non – doit assurer son lot au minimum pour les dommages qu’il pourrait causer à autrui. L’assurance couvre les sinistres qui ont pris naissance dans un lot privatif, mais qui ont causé des dégâts aux voisins ou aux parties communes.

  • Assurance multirisques de l'immeuble (facultative). Elle est souscrite par le syndicat des copropriétaires, cette assurance complète les garanties précédentes en couvrant les dommages matériels subis par les parties communes (incendie, dégât des eaux, vandalisme,...) même en l’absence de responsabilité d’un tiers.

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La loi impose également aux propriétaires bailleurs de souscrire une assurance « propriétaire non occupant (PNO) », qui complète la protection du lot privatif en l’absence de locataire ou en cas de carence de l’assurance habitation.

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Chapitre #idm77 Titre

Chapitre Content
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context[6][Chapitre]/child[2] = Paragraphe

La déclaration dépend de l'origine du sinistre :

context[6][Chapitre]/child[3] = Liste
Liste @type = 'puce'
  • Si le sinistre prend naissance dans les parties communes (par exemple, fuite d’une canalisation collective, chute d’une tuile), c’est le syndic de copropriété qui doit faire la déclaration auprès de l’assureur de l’immeuble.

  • Si le sinistre provient d’une partie privative (par exemple : fuite d’un robinet dans un appartement), c’est le copropriétaire concerné qui doit déclarer le sinistre à son propre assureur.

context[6][Chapitre]/child[4] = Paragraphe

Le contrat d’assurance collectif souscrit par le syndic ne couvre pas les sinistres dont l’origine est privative, même s’ils ont causé des dégâts dans les parties communes ou chez d'autres occupants.

context[6][Chapitre]/child[5] = Paragraphe

En cas de sinistre affectant plusieurs lots (logements ou parties communes), et si le montant des dommages matériels est inférieur ou égal à 5 000 € hors taxes (HT), la convention IRSI s’applique. Elle désigne un assureur gestionnaire unique, chargé de coordonner l’expertise, la recherche de fuite (en cas de dégâts des eaux) et l’indemnisation. Cela permet de simplifier les démarches, même si plusieurs assureurs sont impliqués.

context[6][Chapitre]/child[6] = Paragraphe

Si le montant des dommages dépasse 5 000 € HT, la convention IRSI ne s’applique pas. Chaque assureur intervient alors selon son propre contrat et ses responsabilités, ce qui peut entraîner des procédures plus longues ou des expertises contradictoires.

match="Chapitre"
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Chapitre #idm102 Titre

Chapitre Content
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context[6][Chapitre]/child[2] = Paragraphe

La convention IRSI est un accord entre compagnies d’assurance. Elle a pour but de simplifier la gestion des dégâts des eaux et incendies dans les immeubles d’habitation, lorsque les dommages matériels n’excèdent pas 5 000 € HT .

context[6][Chapitre]/child[3] = Paragraphe

Elle s’applique aussi bien aux sinistres ayant pour origine une partie privative, qu’aux dommages affectant les parties communes ou impactant des tiers.

context[6][Chapitre]/child[4] = Paragraphe

La convention prévoit la désignation d’un seul assureur pour l’une des 3 missions suivantes :

context[6][Chapitre]/child[5] = Liste
Liste @type = 'puce'
  • Gestion du dossier (déclaration, estimation du préjudice, expertise)

  • Recherche et réparation de fuite, en cas de dégât des eaux

  • Versement de l’indemnisation aux personnes concernées.

context[6][Chapitre]/child[6] = Paragraphe

Elle établit des règles de désignation claires pour savoir quel assureur intervient, selon l’origine du sinistre et le montant des dommages.

context[6][Chapitre]/child[7] = Attention

Attention : La convention IRSI ne s'applique pas :

match="Chapitre"
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Chapitre #idm141 Titre

Chapitre Content
context[6][Chapitre]/child[1] = Titre
context[6][Chapitre]/child[2] = SousChapitre
SousChapitre
Current context[7] =SousChapitre Expected = SousChapitre
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Désignation d'un assureur gestionnaire du dossier d'indemnisation

context[7][SousChapitre]/child[2] = Paragraphe

La convention prévoit qu'en cas de sinistre dans les parties communes d'un immeuble, c'est l'assureur de la copropriété (celui du syndicat des copropriétaires) qui est l'assureur gestionnaire du sinistre.

context[7][SousChapitre]/child[3] = Paragraphe

Il est responsable de :

context[7][SousChapitre]/child[4] = Liste
Liste @type = 'puce'
  • l’ouverture et la gestion du dossier,

  • l’organisation des expertises,

  • l’estimation des dommages.

context[6][Chapitre]/child[3] = SousChapitre
SousChapitre
Current context[7] =SousChapitre Expected = SousChapitre
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Désignation d'un assureur chargé de la recherche de fuite (si dégât des eaux)

context[7][SousChapitre]/child[2] = Paragraphe

En cas de dégât des eaux, la convention IRSI distingue l’origine de la fuite :

context[7][SousChapitre]/child[3] = Liste
Liste @type = 'puce'
  • Si la fuite provient des parties communes, l’assureur de la copropriété prend en charge la recherche.

  • Si elle provient d’un lot privatif, la recherche peut être engagée par n’importe quel assureur impliqué (copropriété ou voisin), mais c’est l’assureur du lot concerné qui doit supporter le coût.

context[6][Chapitre]/child[4] = SousChapitre
SousChapitre
Current context[7] =SousChapitre Expected = SousChapitre
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Désignation d'un assureur chargé de l'indemnisation

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La convention IRSI prévoit 2 seuils d’intervention.

context[7][SousChapitre]/child[3] = BlocCas
BlocCas radio
BlocCas blocCasRadio

choice-tree-current-choices

  • Pour les dégâts dont la valeur est inférieure à 1 600 € hors taxes, c'est l'assureur gestionnaire qui indemnise, sans recours possible contre un autre assureur.

  • Pour les dégâts dont la valeur est comprise entre 1 600 €hors taxes et 5 000 € hors taxes, l'assureur gestionnaire doit effectuer une expertise pour le compte des autres assureurs.

    Il doit indemniser les victimes, mais avec la possibilité d'exercer des recours contre les autres assureurs.

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Chapitre #idm184 Titre

Chapitre Content
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context[6][Chapitre]/child[2] = Paragraphe

En cas de sinistre dans un immeuble :

context[6][Chapitre]/child[3] = Liste
Liste @type = 'puce'
  • Si un copropriétaire n’est pas assuré, le syndic peut engager une action pour absence d’assurance. Cette action vise à obliger le copropriétaire concerné à souscrire l’assurance responsabilité civile obligatoire et à le rendre responsable des dommages qu’il aurait causés à l’immeuble ou aux autres copropriétaires.

  • En cas de désaccord entre assureurs ou de désignation contestée, il est conseillé d’avoir recours à une médiation ou à un expert indépendant.