Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière
Vérifié le 16 février 2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l'aviez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable. Votre résidence principale est exonérée. Vous pouvez aussi bénéficier d'une exonération ou d'un abattement sur les impôts à payer selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle. Nous vous présentons les informations à connaître.
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :
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Prix de vente du bien
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Prix d'acquisition du bien.
Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.
Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
Exemple : Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €.
Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :
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Impôt sur le revenu
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.
Vous êtes concerné dans les cas suivants :
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Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
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Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes , usufruit, nue-propriété par exemple)
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Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
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Échange de biens, partage ou apport en société.
Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.
À noter : Des règles particulières s'appliquent pour les non-résidents.
L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente.
C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.
Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).
Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.
Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.
En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :
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Caractéristiques du bien cédé
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Situation du vendeur
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Situation de l'acquéreur.
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
Exonérations liées au bien cédé
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :
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Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
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Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.
À noter : La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :
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Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
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Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
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Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.
Exonérations liées au vendeur
Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
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Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, touchez une pension de retraite ou de réversion.
Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 679 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 397 € par demi-part supplémentaire) en 2023.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
À noter : Les montants sont différents dans les Dom.
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Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, avez une carte mobilité inclusion invalidité.
Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 679 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 397 € par demi-part supplémentaire) en 2023.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
À noter : Les montants sont différents dans les Dom.
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Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (Ehpad par exemple).
Vous êtes exonéré en cas de vente de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions.
Votre revenu ne doit pas dépasser 29 756 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 952 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 473 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024.
Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
À noter : Les montants sont différents dans les Dom.
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Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple).
Vous êtes exonéré en cas de cession de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions.
Votre revenu ne doit pas dépasser 29 756 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 952 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 473 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024.
Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
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La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.
Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale.
Toutefois, vous êtes exonéré, sous conditions, si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.
Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :
La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.
Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente.
Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.
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La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
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Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente.
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Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
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Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans.
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Exonérations liées à l'acheteur
Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
Vous bénéficiez d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
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Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2025)
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Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2025)
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Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
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Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
À noter : Dans les zones tendues (A bis, A et B1), l'exonération est aussi accordée, sous conditions, si le bien est vendu pour être affecté au logement intermédiaire. Un simulateur permet de connaître la zone du bien concerné :
Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :
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Prix de vente du bien
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Prix d'acquisition du bien.
Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.
Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.
Prix de vente
Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte de vente.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
Prix d'acquisition
Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :
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Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.
Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :
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Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel)
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Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
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Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
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Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple).
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Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.
À noter : Si vous avez loué le bien en meublé en tant que loueur non professionnel, les amortissements que vous avez pu déduire sont réintégrés dans le prix d'acquisition, sous certaines conditions, pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025.
Abattement pour durée de détention
La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
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Durée de détention |
Taux d'abattement par année de détention |
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|---|---|---|
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Assiette pour l'impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
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Jusqu'à 5 années |
0 % |
0 % |
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De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
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22e année révolue |
4 % |
1,6 % |
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Au-delà de la 22e année |
Exonération |
9 % |
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Au-delà de la 30e année |
Exonération |
Exonération |
Exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
Exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.
Exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
Abattements exceptionnels
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-
Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme, ou par une opération de revitalisation du territoire, ou d'intérêt national.
L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :
L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) êtes un associé ou le devenez à l’occasion de la vente.
Liste @type = 'puce'-
Époux
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Partenaire pacsé
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Concubin
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Ascendant (ou celui de votre conjoint)
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Descendant (ou celui de votre conjoint).
À savoir : les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.
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Un abattement exceptionnel de 60 % s'applique en zones A, A bis ou B1.
L'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.
Pour savoir si le logement est situé en zone A, A bis ou B, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :
L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.
Liste @type = 'puce'-
Époux
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Partenaire pacsé
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Concubin
-
Ascendant (ou celui de votre conjoint)
-
Descendant (ou celui de votre conjoint).
À savoir : Les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.
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Sur votre plus-value, vous devez payer un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux.
Vous pouvez estimer le montant à payer avec le simulateur suivant :
Simulateur
Impôt sur le revenu
La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Exemple : Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %).
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.
Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).
La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
À savoir : Vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale et sur le site impots.gouv.fr.
Prélèvements sociaux
Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Exemple : Pour une plus-value imposable de 20 000 €, les prélèvements sociaux sont de 3 440 € (20 000 € x 17,2 %).
À noter : Si vous êtes non-résident, une convention fiscale internationale peut fixer des règles différentes.
Formalités effectuées par le notaire
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :
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Démarches auprès de l'administration fiscale
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Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
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Établissement de la déclaration
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Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien.
Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :
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Montant de la plus-value déclarée par le notaire
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Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1re cession d'un logement autre que votre résidence principale.
La déclaration 2024 des revenus de 2023 est terminée.
La déclaration 2025 des revenus de 2024 débutera en avril 2025.
La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
Si vous devez faire une déclaration papier
La déclaration 2024 des revenus de 2023 est terminée.
La déclaration 2025 des revenus de 2024 débutera en avril 2025.