Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?

Le viager consiste à vendre à un acheteur un bien immobilier en échange d'une (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le bouquet.

L'acheteur verse à 1 ou plusieurs vendeurs une rente viagère à vie.

L'acheteur est appelé le débirentier et le vendeur est appelé le crédirentier.

Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.

Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le vendeur au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible et la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire.

Avec un viager occupé, le vendeur conserve jusqu'à son décès l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu.

L'usufruit permet au vendeur d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.

Le droit d'usage permet au vendeur de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Dès la signature de la vente, sans avoir à attendre le décès du vendeur, l'acheteur utilise librement du bien. Il peut l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Le prix est généralement constitué du et d'une rente viagère.

Le bouquet payé comptant à la signature du contrat de vente n'est pas obligatoire. Il est librement fixé. En général, il représente 30 % de la valeur totale du bien.

La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ou indivisaires). Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période.

Quand la rente est versée à plusieurs crédirentiers (vendeurs) et que l’un décède, elle est soit reversée intégralement au survivant (rente réversible), soit réduite proportionnellement (rente réductible).

La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi les suivants :

• Âge et espérance de vie du crédirentier

• Valeur du bien

• Montant du bouquet

• Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué.

Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. On peut les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation. Cette clause permet la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants ;

• Clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier

• Clause pénale par laquelle il a le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.

Le type de viager, occupé ou libre, détermine la répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l'acheteur.