La sous-location d'un local commercial est le fait pour le locataire (appelé locataire principal) de mettre à la disposition d'une autre personne (appelée sous-locataire) tout ou une partie du local qu'il loue en échange du paiement d'un loyer. La sous-location du bail commercial est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée par le propriétaire (ou bailleur).
La sous-location d'un bail commercial est possible lorsque 2 conditions sont réunies :
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Le bailleur a donné son autorisation.
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Le bailleur a connaissance des conditions de la sous-location.
Attention : Si ces 2 conditions ne sont pas respectées, le bailleur peut refuser de renouveler le contrat de bail principal ou le résilier.
Autorisation du bailleur
La sous-location du bail commercial par le locataire doit être autorisée par le bailleur.
Cette autorisation peut prendre l'une des formes suivantes :
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Elle peut être écrite. C'est le cas lorsqu'elle est prévue dans le bail commercial initial. Il est aussi possible de rédiger un avenant au bail commercial ou un courrier. En cas de renouvellement du bail commercial, l'autorisation de sous-louer doit être reproduite dans le contrat du bail renouvelé.
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Elle peut être tacite, lorsqu'elle résulte d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. Par exemple, une autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.
À savoir : Le bailleur dispose d'un délai de 2 ans pour réclamer une révision du loyer à compter du jour où il a connaissance du prix de la sous-location.
Information des conditions du contrat de sous-location
Le locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer même si la sous-location est autorisée par le contrat de bail. Il le fait par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur a 15 jours pour répondre. En cas d'absence de réponse de sa part, son accord est considéré comme donné.
Cette obligation d'information permet au bailleur d'avoir connaissance des conditions de la sous-location et de l'identité du sous-locataire. Il peut parfois demander une augmentation du loyer à son locataire. En effet, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal, le bailleur peut réclamer au locataire principal une majoration de loyer équivalente.
En cas de désaccord sur le montant du loyer, le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial est compétent pour déterminer le loyer.
À noter : Le contrat de bail peut dispenser le locataire d'avoir à informer le propriétaire de son intention de sous-louer.
Le contrat de sous-location est signé entre le locataire principal et le sous-locataire.
Il doit contenir les mentions suivantes :
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Description du local sous-loué
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Affectation du local sous-loué (c'est-à-dire l'activité exercée)
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Loyer de la sous-location
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Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire
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Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l'égard du bailleur
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Durée de la sous-location. En général, elle ne dépasse pas le temps restant à courir pour le bail principal.
La sous-location produit des conséquences différentes pour le locataire principal et pour le sous-locataire.
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Le locataire principal doit respecter les conditions du contrat de bail commercial qu'il a conclu avec le bailleur. Il doit donc payer le loyer au bailleur. De son côté, il reçoit un loyer du sous-locataire.
Il est aussi responsable à l'égard du bailleur si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du bail. Par exemple, si le sous-locataire a détérioré le local, le bailleur peut demander réparation au locataire principal.
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Le sous-locataire doit verser le loyer de la sous-location directement au locataire principal.
Il bénéficie des mêmes droits que le locataire principal. Le locataire principal ne peut donc pas consentir au sous-locataire des droits qu'il n'a pas. Par exemple, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous-locataire doit respecter la destination des locaux établie dans le contrat du bail principal.
À noter : Il n'existe pas de contrat entre le propriétaire et le sous-locataire. Cependant, si le propriétaire n'est pas payé par son locataire principal, il peut demander au sous-locataire le paiement du loyer de la sous-location.
Lorsque le contrat de sous-location prend fin, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail. Les règles sont différentes selon que le bail principal est toujours en cours ou terminé.
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Le sous-locataire doit demander le renouvellement de son contrat de sous-location au locataire principal.
Le contrat de sous-location renouvelé prendra fin en même temps que le bail principal.
Le locataire principal peut refuser le renouvellement du contrat de sous-location. Lorsqu'il refuse le renouvellement pour un motif grave et légitime (par exemple le non-paiement du loyer), il n'a pas à verser d'indemnité d'éviction au sous-locataire. Dans les autres cas, il devra la payer.
Exemple : Par exemple, s'il ne reste que 2 ans avant la fin du bail principal, le locataire principal ne pourra en principe renouveler le sous-bail que pour 2 ans.
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Dans ce cas, le locataire principal sous-loue la totalité des locaux.
Il n'exploite plus le fonds de commerce. Il perd donc le droit au renouvellement de son bail commercial puisque seul le propriétaire d'un fonds de commerce bénéficie de ce droit.
C'est le sous-locataire qui devient propriétaire du fonds de commerce et qui bénéficie du droit au renouvellement. Il doit demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Celui-ci ne peut accepté que si le bailleur a accepté de renouveler le bail principal.
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Dans un contrat de sous-location partielle, le locataire principal sous-loue une partie du local commercial et continue d'exploiter l'autre partie.
Les locaux loués peuvent être séparés. On dit qu'ils sont divisibles. Par exemple, un restaurateur sous-loue avec l'accord de son bailleur une partie de son local commercial à une épicerie.
Le locataire principal peut demander le renouvellement de son bail seulement pour la partie des locaux dans lesquels il exploite son fonds de commerce. Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail directement au bailleur.
Le locataire principal et le sous-locataire demandent chacun le renouvellement pour la partie des locaux où ils exploitent leur fonds de commerce.
À noter : Lorsque les locaux loués ne peuvent pas être séparés (ils sont alors indivisibles), le sous-locataire doit demander le renouvellement de son sous-bail au locataire principal.
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