Peut-on sous-louer un local commercial ?
Vérifié le 13 juillet 2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de l'économie
Sous-louer un local commercial, de façon partielle ou totale, ne peut être autorisé qu'avec l'accord formel du propriétaire.
La sous-location du bail commercial est soumis à l'autorisation du bailleur. En effet, l'autorisation du bailleur et sa participation au contrat de sous-location sont des conditions cumulatives pour la validité du contrat.
Les parties peuvent également prévoir la sous-location dans le contrat de bail commercial.
L'autorisation peut être tacite (non écrite), mais dans ce cas elle doit résulter d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. La simple connaissance de la sous-location et le fait de l'avoir tolérée n'impliquent pas que le bailleur a donné son autorisation.
En revanche, une autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location. Dans ce cas, l'autorisation du bailleur ne doit pas être implicite ni tacite, elle doit être exprimée de façon claire (verbalement ou par écrit).
Le bailleur qui augmente le loyer en tenant compte de la sous-location renonce à l'interdiction de sous-louer.
En l'absence d'un accord écrit ou tacite du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
Le locataire doit obligatoirement prévenir le propriétaire de son intention de sous-louer, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15 jours pour répondre. En cas d'absence de réponse, l'accord est considéré comme donné.
Si les conditions cumulatives (autorisation du bailleur et participation du bailleur au contrat de sous-location) ne sont pas respectées, la sous-location ne s'applique pas au bailleur. Par conséquent, il peut refuser de renouveler le contrat de bail principal ou le résilier.
Le contrat de sous-location du bail commercial doit contenir les mentions suivantes :
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Description du local sous-loué
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Affectation du local sous-loué
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Loyer de la sous location
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Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire
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Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l'égard du propriétaire
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Durée de la sous-location
Le sous-locataire bénéficie des droits du bail commercial dans la limite de ceux du locataire principal, le locataire principal ne peut pas consentir plus de droits qu'il n'en a lui-même.
Par exemple, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous-locataire doit respecter la destination des locaux établie dans le contrat du bail principal.
Le locataire principal doit respecter les conditions initiales du bail vis-à-vis du bailleur, il est responsable du non respect des obligations du sous-locataire.
Par exemple, si le sous-locataire a détérioré le local, le bailleur peut se retourner vers le locataire principal pour obtenir une réparation.
Si les conditions du statut des baux commerciaux sont réunies, le bail de sous-location est soumis au statut des baux commerciaux même si le contrat de bail principal ne relève pas de ce statut.
De manière générale, il n'existe pas de contrat entre le bailleur et le sous-locataire. Cependant, le bailleur peut directement agir contre le sous-locataire si les loyers ne sont pas payés par le locataire principal.
Si le loyer de la sous-location est inférieur à celui du contrat de location principal, le bailleur ne peut pas demander au sous-locataire de payer au-dessus du montant de la sous-location.
Exemple : Si le montant du bail principal est de 20 000 € et que le sous-locataire paie 10 000 €, en cas de non paiement du loyer par le locataire principal, le bailleur ne peut demander au sous locataire de payer au-dessus de 10 000 €.
Le sous-locataire reverse les loyers au locataire principal.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le bailleur peut exiger une augmentation du loyer principal. Il peut le faire même s'il en a eu connaissance après la fixation du loyer principal.
En l'absence d'accord entre les parties, le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial est compétent pour déterminer le loyer.
Le sous-locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial. Il peut exercer son droit auprès du locataire principal.
Toutefois, lorsqu'un congé a été délivré au locataire principal, il est mis fin au bail principal et le sous-locataire va pouvoir demander au bailleur de lui consentir directement un bail.
Bien qu'il n'existe pas un lien contractuel entre le bailleur et le locataire, cela n'empêche pas au locataire de demander le renouvellement du bail au bailleur.
Le bailleur doit être dans tous les cas informé de la demande de renouvellement de la sous-location.
En cas de refus du bailleur, le sous-locataire doit demander le renouvellement en justice, pour cela il doit saisir le tribunal judiciaire.
Il doit le faire dans le délai de 2 ans à compter du jour où il a eu connaissance du refus de renouvellement adressé au locataire principal.
Même si le contrat de sous-location est conclu pour une durée de 9 ans, il prend fin en même temps que le bail principal, lorsque celui-ci est résilié ou n'est pas renouvelé.
Si le locataire principal renouvelle son contrat de bail, il doit accepter le renouvellement du contrat de sous-location. En cas de non renouvellement, il doit verser une indemnité d'éviction au sous-locataire.
Sous-location totale
Dans un contrat de sous-location totale, le locataire principal sous-loue l'intégralité des locaux qui sont soumis au statut des baux commerciaux. Par conséquent, comme le locataire principal n'exploite plus le fonds et que l'intégralité des locaux sont sous-loués, c'est le sous locataire qui devient propriétaire du fonds.
Dans le cas d'une sous-location totale, le locataire principal perd son droit au renouvellement. En effet, seul le propriétaire d'un fonds de commerce peut demander le renouvellement du bail.
Toutefois, si le contrat de bail prévoit que le locataire principal est toujours soumis au statut des baux commerciaux, il peut bénéficier du renouvellement.
Sous-location partielle
Dans un contrat de sous-location partielle, le locataire principal sous-loue un partie du local commercial.
Par exemple, un restaurant sous-loue une partie de son local commercial à un autre restaurant avec l'accord de son bailleur. Dans ce cas, le locataire principal peut demander le renouvellement du bail pour la partie des locaux où il exploite son fonds de commerce.
En cas de sous-location partielle, les locaux occupés par le sous-locataire ne doivent pas être indivisibles de ceux qui étaient occupés par le locataire principal.
Le contrat ne doit pas prévoir que les locaux sous-loués sont matériellement divisible de ceux occupés par le locataire. Par conséquent, si les locaux objet du bail principal sont indivisibles, le sous-locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement du contrat de sous-location.