Bail commercial et bail professionnel : quel indice de référence utiliser ?
Vérifié le 0 janvier 2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de l'économie
Le loyer d'un bail commercial ou d'un bail professionnel est réévalué en fonction d'un indice de référence lors de la révision ou du renouvellement du contrat de bail. Pour le bail commercial, l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) peuvent être utilisés. Pour le bail professionnel, il s'agit de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou de l'indice du coût de la construction (ICC).
Le loyer d'un bail commercial est réévalué tous les 3 ans : il s'agit de la (également appelée révision légale). Cette révision est automatique et n'a pas à être mentionnée dans le bail.
Le loyer peut varier plus fréquemment (chaque année par exemple) lorsqu'une clause d'échelle mobile (également appelée clause d'indexation) est prévue dans le bail commercial.
Le loyer est aussi réévalué lors du renouvellement du bail commercial, c'est-à-dire au bout de 9 ans.
C'est l'activité concernée qui permet de déterminer si c'est indice des loyers commerciaux(ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui sert d'indice de référence pour la révision des baux commerciaux.
À noter : Depuis septembre 2014, l'indice du coût de la construction (ICC) n'est plus un indice de référence utilisé pour la révision triennale et pour le renouvellement du bail commercial. L'ICC peut continuer à être utilisé comme indice de référence dans une clause d'échelle mobile.
Utilisation de l'indice des loyers commerciaux (ILC)
L'ILC concernent les locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale et qui sont immatriculés au registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants.
Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est l'indice des loyers commerciaux (ILC).
L'ILC est composé des éléments suivants :
-
Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
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Indice du coût de la construction, à 25 %
L'ILC est calculé pour chaque trimestre et publié sur le site de l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, au début du 3e trimestre d'une année, l'indice du 1er trimestre sera publié.
Indice des loyers commerciaux (ILC)
« Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) »
À savoir : L'ILC ne peut pas être utilisé pour les contrats concernant les activités suivantes :
Pour calculer le nouveau loyer avec l'ILC, le modèle de calcul est le suivant :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)
Utilisation de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Il est possible d'utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités suivantes :
-
Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
-
Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
-
Entrepôts logistiques
L'ILAT est composé des éléments suivants :
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Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %
-
Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %
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Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %
Tout comme pour l'ILC, l'ILAT est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, l'indice du 1er trimestre sera publié au début du 3e trimestre de l'année.
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
« Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) »
Le calcul du loyer en fonction de l'ILAT est le suivant :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel ILAT/ILAT du même trimestre de l'année précédente)
Le loyer d'un bail professionnel n'est pas obligatoirement réévalué. La loi ne l'impose pas. Cependant, le bail professionnel peut contenir une clause de révision du loyer en cours de bail.
Le loyer du bail professionnel peut être révisé en fonction de l'un des indices suivants :
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Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
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Indice du coût de la construction (ICC) : pour les baux professionnels favorisant l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière
L'indice choisi doit être en rapport avec l'activité de l'une des parties ou encore avec l'objet du contrat.
Attention : En l'absence de clause de révision, le montant du loyer du bail professionnel reste le même pendant 6 ans.
Utilisation de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Il est possible d'utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités suivantes :
-
Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
-
Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
-
Entrepôts logistiques
L'ILAT est composé des éléments suivants :
-
Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %
-
Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %
-
Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %
Tout comme pour l'ILC, l'ILAT est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, l'indice du 1er trimestre sera publié au début du 3e trimestre de l'année.
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
« Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) »
Le calcul du loyer en fonction de l'ILAT s'effectue de la manière suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel ILAT/ILAT du même trimestre de l'année précédente)
Utilisation de l'indice du coût de la construction (ICC)
L’ICC mesure l’évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation en France métropolitaine.
Tout comme l'ILAT, l'ICC est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, l'indice du 1er trimestre est publié au début du 3e trimestre de l'année.
Indice du coût de la construction (ICC)
« Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) »
Le calcul du loyer en fonction de l'ICC s'effectue de la manière suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel ICC/ICC du même trimestre de l'année précédente)